地产小知识——控制性详细规划图
1 、什么是规划
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规划，在这里特指城乡规划，它是一个涉及不同空间范围、不同专业、不同要素的综合体系，是综合考虑政治、经济、文化、社会生活等各个领域的要求后，对未来城市土地和空间资源做出的统筹安排，并通过对建筑高度、建设强度等重要要素进行管理，促进城市空间品质的提升。
2 、 什么是控制性详细规划
控制性详细规划是《中华人民共和国城乡规划法》中明确的法定规划之一，属于城市规划、镇规划的详细规划中的一种（另一种则是修建性详细规划），编制完成后由本级人民政府批准，指导城乡规划主管部门作出规划行政许可。
控制性详细规划 （regulatory plan）是城市、县人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
控规自产生之日起就是为城市经营、土地开发服务的。城市规划有其科学性的一面，追求城市的长远利益、整体利益和三大效益的平衡；城市规划也有其工具性的一面，是现阶段城市政府通过经营城市推动经济发展的工具。
《广东省城市规划委员会指引》第三条明确规定：“控规实行城市规划委员会审议制度。城市规划委员会是人民政府进行城市规划决策的议事机构。城市规划委员会委员由人民政府及其相关职能部门代表、专家和公众代表组成。其中，专家和公众代表人数应当超过全体成员的半数以上。”这无疑是新千年以来中国城市规划管理制度建设最具革命性的进展。
3 、 控制性详细规划的修改
《中华人民共和国城乡规划法》中明确了规划是不能擅自修改的，如果确实需要修改，需要按照法定程序进行。
拿控制性详细规划来说，其修改程序相当复杂，需要经过论证、征求意见、提交修改报告、编制修改方案、公示、按照原程序审批等一系列程序。
4 、 控制性详细规划内容
（1）应当包括下列基本内容（其他文章摘录的，仅供参考，我理解这是大区块范围的控规）：
①土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；
②容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；
③基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；
④基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。
（2）控制性详细规划包括下列内容（其他文章摘录的，仅供参考，我理解这是小范围的控规，比如某地块）：
①详细规划规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，详细规划规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；
②详细规划规定各地块的控制指标(包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等)；
③详细规划确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；
④详细规划根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定。
（3）控制性详细规划需收集以下基础资料：
①总体详细规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；
②土地利用现状，用地分类至小类；
③人口分布现状；
④建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；
⑤公共设施规模、分布；
⑥工程设施及管网现状；
⑦土地经济分共资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等；
⑧所在城市及地区历史文化传统、建筑特点等资料。
（4）控制性详细规划文本的内容要求
①总则：制定详细规划的依据和原则，主管部门和管理权限；
②土地使用和建筑详细规划管理通则；
1）.各种使用性质用地的适建要求；
2）.建筑间距的规定；
3）.建筑物后退道路红线距离的规定；
4）.相邻地段的建筑规定；
5）.容积率奖励和补偿规定；
6）.市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；
7）.有关名词解释；
8）.其他有关通用的规定。
③地块划分以及各地块的使用性质、详细规划控制原则、规划设计要求；
④各地块控制指标一览表：详细规划控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。
1）.详细规划控制指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度(建筑基底总面积/地块面积)；建筑控制高度；容积率(建筑总面积/地块面积)；绿地率(绿地总面积/地块面积)；
交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公用设施。
2）.指导性指标一般为以下各项：人口容量(人/公顷)；建筑形式、体量、风格要求；
建筑色彩要求；其他环境要求。
（5）控制性详细规划图纸的内容要求
①详细规划位置图。图纸比例不限；
②详细规划用地现状图。图纸比例为1/1000~1/2000，分类画出各类用地范围(分至小类)，标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时可分别绘制；
③详细规划土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出详细规划各类使用性质用地的范围；
④详细规划地块划分编号图。图纸比例1/5000，标明地块划分界线及编号(和文本中控制指标相对应)；
⑤各地块控制性详细规划图。图纸比例为1/1000~1/2000，图纸标绘以下内容：
1）.规划各地块的界线，标注主要指标；
2）.规划保留建筑；
3）.公共设施位置；
4）.道路(包括主、次干道、支路)走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高；
5）.停车场和其他交通设施用地界线；必要时4、5两项可单独绘制。
⑥各项工程管线详细规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。
（6 ）居住区的详细规划设计基本原则
1)详细规划符合城市总体规划的要求；
2)详细规划符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；
3)详细规划综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；
4)详细规划适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境；
5)详细规划为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；
6)详细规划为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；
7)详细规划为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；
8)详细规划充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。
（7）控规图的颜色怎么看
规划图一般都自带图例，里面标注的 不同颜色就代表了不同性质的用地类型。
我们重点关注几个颜色：
红色： 代表商务、商业用地；
黄色： 代表居住用地；
棕色： 代表工业用地；
绿色： 代表公园绿地；
紫色：代表政府用地。
其中最重要的是红色和黄色， 商办用地和居住用地通常都是一个板块中占比最大的两个用地类型， 这两类用地的比例，决定了未来这个地块的发展。有些地方 红色板块占比大， 说明这个地方 商业发达、写字楼多，很可能是商业中心。 有些地方 黄色板块占比大， 那么可能是以 居住功能为主， 说明这个地方 很有可能是刚需市场， 如果来这里投资，上涨空间注定不大。关于 地铁、轻轨、高铁的规划， 也可以在图例找到， 通常用虚线、白色实线来表示。
看懂规划图，了解所属区域的未来发展方向，买房就不会懵圈了。
宁波市城乡规划编制与审批办法
第一章 总则第一条 为了加强本市城乡规划编制和审批的管理，规范城乡规划编制和审批工作的行为，根据《中华人民共和国城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《宁波市城市规划管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的城乡规划编制和审批活动，应当遵守本办法。第三条 本办法所称的城乡规划包括市、县（市）域总体规划、城市规划和村庄规划，其中城市规划包括镇的规划。
城市规划分为总体规划和详细规划。总体规划包括近期建设规划、历史文化名城保护规划、城市分区规划以及城市专业（专项）规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。第四条 各类城乡规划经法定程序批准后生效。
经批准的城乡规划是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得擅自修改。第五条 市规划局负责协调全市城乡规划的编制与审批工作；各县（市）规划局负责协调本行政区域内城乡规划的编制与审批工作。第六条 各级人民政府应把城乡规划的编制经费纳入本级财政预算。第二章 城乡规划编制第七条 编制城乡规划应当以经批准的上一层次规划为依据，并与国民经济和社会发展规划及土地利用总体规划相衔接。第八条 承担编制城乡规划任务的单位和人员，应当分别具备相应的城乡规划编制资质和执业资格，国家和省另有规定的除外。第九条 编制城乡规划应当遵守国家和省、市的有关标准和技术规范，采用先进的规划设计方法和技术手段。
编制城乡规划采用的勘察、测量图件和资料必须符合勘察主管部门的有关规定和质量要求。
县级以上有关行政主管部门应当根据编制城乡规划的需要，及时提供有关基础资料。第十条 编制城乡规划应当在规划文本中明确表达规划涉及的强制性内容；根据有关法律、法规的要求，需要编写环境影响评价文件或篇章的，应当同时编写环境影响评价文件或篇章。
前款所称的强制性内容，是指各类规划中涉及区域协调发展、资源利用、环境保护、风景名胜资源管理、自然与文化遗产保护、公众利益和公共安全等方面的内容，是各级规划行政主管部门对城乡规划实施情况进行监督检查的基本依据。第十一条 城乡规划的编制应当进行多方案比较和经济技术论证，并广泛征求公众、专家和相关部门意见。
规划编制组织单位应当充分考虑公众、专家和相关部门的意见，并在上报审批的材料中附具意见内容及处理结果。第十二条 除法律、法规规定不得公开的城乡规划外，其他城乡规划在报请审批前，规划编制组织单位应当将城乡规划予以公示，公示期不少于30日。城乡规划批准后，规划编制组织单位应当在批准后60日内向社会公布。第十三条 市、县（市）和镇（乡）人民政府可以根据城乡发展的需要，单独编制本市、县（市）和镇（乡）域总体规划。
市、县（市）和镇（乡）域总体规划应当按照可持续发展的原则，统筹城乡和区域发展，将本行政区域作为规划区，综合布局城乡发展空间和基础设施，制定空间管治措施，为各级城乡规划的制定提供依据。第十四条 宁波市市域总体规划由市人民政府组织编制。
县（市）域总体规划由所在地县（市）人民政府组织编制，镇（乡）域总体规划由所在地镇（乡）人民政府组织编制。
编制宁波市及各县（市）域总体规划前应先行编制总体规划纲要，并开展各项专题研究。第十五条 市、县（市）和镇（乡）人民政府应当分别组织编制本级的城市总体规划。
编制城市总体规划，应当从区域经济社会发展的角度研究城市定位和发展战略，按照人口与产业、就业岗位的协调发展要求，控制人口规模、提高人口素质，按照有效配置公共资源、改善人居环境的要求，充分发挥中心城市的区域辐射和带动作用，合理确定城乡空间布局，促进区域经济社会全面、协调和可持续发展。
规划人口在20万以上的城市应当在城市总体规划的基础上编制城市分区规划和城市专业（专项）规划。第十六条 城市总体规划编制前，规划编制组织单位应当对现行城市总体规划以及各专业规划的实施情况进行总结，对城市的定位、发展目标、城市功能和空间布局等问题进行前期研究。
规划编制组织单位应当根据前期研究结果提出编制工作报告，经审批机关的规划行政主管部门同意后方可组织编制。
城市规划现行规范有哪些？
现行法律法规和技术标准与规范一览表（2008年）
1、《中华人民共和国城乡规划法》配套城乡规划编制图纸要求标准的行政法规与规章及规范性文件
2、《村庄和集镇规划建设管理条例》
3、《城市规划编制办法》
4、《城镇体系规划编制审批办法》
5、《历史文化名城保护规划编制要求》
6、《城市总体规划审查工作规则》
7、《县域村镇体系规划编制暂行办法》
8、《村镇规划编制办法》（试行）
9、《城市规划设计单位资格管理办法》
10、《注册城市规划师执业资格制度暂行规定》
11、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》
12、《近期建设规划工作暂行办法》
13、《城市规划强制性内容暂行规定》
14、《城市紫线管理办法》
15、《城市绿线管理办法》
16、《城市蓝线管理办法》
17、《城市黄线管理办法》
18、《开发区规划管理办法》
19、《城市地下空间开发利用管理规定》
20、《建制镇规划建设管理办法》
21、《停车场建设和管理暂行规定》
22、《停车场规划设计规则（试行）》
23、《城市抗震防灾规划管理规定》
24、《城建监察规定》技术标准与技术规范
25、《城市规划基本术语标准》
26、《城市规划制图标准》
27、《镇规划标准》
28、《城市绿地分类标准》
29、《防洪标准》
30、《城市居住区规划设计规范》
31、《城市道路交通规划设计规范》
32、《城市工程管线综合规划规范》
33、《城市环境卫生设施规划规范》
34、《城市园林绿化规划设计规范》
35、《历史文化名城保护规划规范》
36、《风景名胜区规划规范》
37、《城市规划工程地质勘察规范》
38、《城市防洪工程设计规范》
39、《城市用地竖向规划规范》
40、《城市给水工程规划规范》
41、《城市排水工程规划规范》
42、《城市电力规划规范》
43、《城市抗震防灾规划标准》
44、《城市用地分类与规划建设用地标准》
45、《城镇老年人设施规划规范》
相关法律与行政法规
46、《中华人民共和国行政许可法》
47、《中华人民共和国行政复议法》
48、《中华人民共和国行政诉讼法》
49、《中华人民共和国行政处罚法》
50、《中华人民共和国土地管理法》
51、《中华人民共和国文物保护法》
52、《中华人民共和国城市房地产管理法》
53、《中华人民共和国建筑法》
54、《中华人民共和国环境保护法》
55、《中华人民共和国环境影响评价法》
56、《中华人民共和国物权法》
57、《中华人民共和国公务员法》
58、《中华人民共和国立法法》
59、《中华人民共和国国家赔偿法》
60、《中华人民共和国测绘法》
61、《中华人民共和国水法》
62、《中华人民共和国军事设施保护法》
63、《中华人民共和国人民防空法》
64、《中华人民共和国防震减灾法》
65、《中华人民共和国消防法》
66、《中华人民共和国广告法》
67、《中华人民共和国保守国家秘密法》
68、《中华人民共和国森林法》
69、《中华人民共和国公路法》
70、《风景名胜区条例》
71、《城市道路管理条例》
72、《基本农田保护条例》
73、《公共文化体育设施条例》
74、《城市绿化条例》
75、《中华人民共和国自然保护区条例》
76、《信访条例》
77、国家住房和城乡建设部“关于印发《城市总体规划实施评估办法（试行）》城乡规划编制图纸要求标准的通知”200978、住房和城乡建设部2010年第880号《城市用地分类与规划建设用地标准》
如何看一张城市规划图？
城市规划图是完成规划编制任务的主要成果之一。规划图所显示的区域面积很大，常用小比例绘制，而上述的各项规划意图、城市布局及指导思想又必须准确、直观、形象、简练地表达在图纸上。所以，在编制城市规划图时，要把规划内容包括的各种项目(如工业、仓库、居住、绿化等用地、道路、广场、车站、港口等位置，以及给水、排水、电力、电信等工程管线)用最简单、最明显的符号或不同的颜色表达在图纸上，采用的符号和颜色就叫做规划图例。图例的作用不但是绘图的基本依据，而且是帮助阅读和使用图纸的工具，在图纸上起着语言和文字的作用。每一图例都赋有特定的表达内容。\x0d\x0a正确地选择和使用规划图例，可使规划图能够更准确、清晰、全面地提示和描述某一特定条件下城市建设的面貌和远、近期发展的规划设想。 2.图例分类\x0d\x0a图例分为用地图例和工程设施图例。\x0d\x0a1)用地图例(1)按照城市建设现状和将来建设意图可分为现状图例和规划图例\x0d\x0a(2)按照表示的方法和绘制特点可分为单色图例和彩色图例。单色图例即运用符号和线条的粗细、虚实、黑白、疏密的不同变化构成图例；彩色图例即运用各种颜色的深浅、浓淡绘出由不同色块、宽窄线条和彩色符号构成的图例，彩色用地图例一般采用的颜色是：\x0d\x0a①熟褐色表示工业用地及工厂；\x0d\x0a②紫色表示仓库用地；\x0d\x0a③红色表示公共建筑物；(党政机关、大中专学校可注上文字)\x0d\x0a④白色表示道路广场；\x0d\x0a⑤蓝色表示河、湖、水面；\x0d\x0a⑥褐色表示铁路、铁路站场；\x0d\x0a⑦灰色表示飞机场、停车场等交通运输设施用地；\x0d\x0a⑧绿色表示各种绿带、果园、苗圃、农田、菜地和牧场。\x0d\x0a2)工程设施图例\x0d\x0a工程设施图例也分为单色图例和彩色图例。\x0d\x0a(1)单色工程设施图例包括用地分析图例、工程设施及其构筑物图例和各类工程管线图例等，主要供绘制城市用地分析图及有关工程设施规划图使用；\x0d\x0a(2)彩色工程设施图例习惯用色：黑色表示道路、铁路、桥梁、涵洞；蓝色表示水塔、水闸、泵站等；蓝色表示给水管线；绿色表示雨水管线；褐石色表示污水管线；红色表示电力电信管线；黑色、灰色、黄色表示工业管线。\x0d\x0a上述各种彩色图例在实际绘图中可不必强求与参考图例上的色彩及浓淡完全一致，应视其内容、表现的重点和整体构图的色调来决定，如公共建筑用红色来表示，它可以是枣红、朱红、粉红等，只要属于红色系列即可。每张图使用的图例多少不限。为便于识读，一般应在总图的左下角或其他位置标示出本图使用的各种图例。\x0d\x0a用计算机绘制规划图，其色彩图例的颜色，待新标准颁布后执行。\x0d\x0a单色图例和彩色图例的各项是一一对应的，在适用范围、表达方法上完全相同，只是颜色不同。 二、其他 1)图名 图名即图纸的名称(大标题)。 在规划图上没有标题栏、会签栏等。图名一般横写在图纸的上方或其他适宜的位置。通常采用仿宋体字、黑体字或隶书书写。字体较大，一般大于14号字，大小要与图幅幅面协调。颜色一般与图纸边框用色相同，参见本节所附各规划图。\x0d\x0a2)图笺 标明图纸编绘的单位和时间，一般放在图纸的右下角。 3)风向玫瑰图 表示该城市主导风向和风向频率等，一般应放在图纸的右上角。 4)比例尺和比例 规划图上一般应画比例尺，并注上比例数字。一般放在右上角风向玫瑰图下边，也可放在图幅内的其他位置。 5)规划年度 说明实施规划期限，一般在规划总图和近期建设图上标注，如1995~2010。
城市规划 图纸和图则的问题
如果要分出来总图则和分图则，那么总图则一般等同于图纸部分，或者也有叫系统图的，就是按照道路、竖向、绿化、景观、市政工程等等系统来分类，但又有不完全对应的部分，在法定规划图外还有非法定的示意图及分析图，如总平面图（布局示意图），这不是强制的，法定的图就是强制的。你可以看看成果标准怎么说，至于分图则，为了方便，将单个地块拿出来将所有规定及指导性内容汇总起来，因为地块出让一般都是单个地块，可以作为附件提供给相关单位及个人。
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